房产交易型受贿案件中，应以买受人首次交纳房款的时间作为交易时间

司法实践中，对于房产交易时间的认定主要有以下几种观点：（一）以办理房屋权属登记时间为准；（二）以房屋交付作为交易时间的标准。但是，将办理房屋权属登记或以房屋交付受贿人使用时认定为交易时间缺乏可操作性。司法实践中，有的受贿人收受“期房”后，转手倒卖给第三方，亦有受贿人收受房屋后并不办理房屋权属变更登记转而出租牟利。此类受贿人始终未办理房屋产权登记，请托人也未将房屋交付给受贿人使用，按照上述观点则很难进行受贿数额计算。另外，根据民法典物权法的相关规定，商品房在尚未过户登记但买受人已订立预售合同的情况下，买受人对于上述房屋虽无所有权但对出卖人享有债权，而债权本身亦为一种财产性收益，故商品房交付的时间和阶段只在一定程度上影响交易时间的认定。

天津高院典型案例：被告人于2001年4月担任市人防办副主任，至2010年间，利用职务上的便利，索取他人财物共计891.73928万元；非法收受他人财物计76.45万元；利用本人职权或者地位形成的便利条件，通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人谋取不正当利益，收受请托人财物计14万元，共计982.18928万元。其中以明显低于市场的价格购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅，索贿378.92万元。

       关于被告人以明显低于市场的价格购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅的索贿数额。法院认为，根据现有证据，被告人从最初预定的“玛歌庄园•悦景园”9号别墅至2007年8月13日调为“悦水园”26号别墅，且自2006年6月6日起陆续交纳了购房款，并得到了津滨创辉公司的认可。关于该房屋的价值，津滨创辉公司自2006年4月28日起的销售定价为376万元，2007年8月1日起销售定价为648万元，鉴于该价格变动包含一定市场因素，并非被告人所能控制。在无法准确评估涉案房屋价值的情况下，以其与津滨创辉公司签订预订协议并实际支付购房款时的销售定价认定该房屋的价值，符合行贿、受贿双方的客观认识，更具有合理性。扣除被告人实际支付的购房款269.08万元，认定其索贿数额为106.92万元。

上述案件说明，房产交易型受贿案件中，认定交易时间一般应当以商品房买卖合同成立的时间为标准，但如果在订立合同之前买受人已经向出卖人陆续交付房款，而在首次交付房款与最终订立书面合同的时间段内房屋价格变动较大，则应以买受人首次交纳房款的时间作为交易时间。

       因此，房产交易型受贿案件的交易时间一般应以商品房买卖合同成立时间为准。交易型贿赂案件中的腐败交易，集中表现为行贿人与受贿人之间的犯罪性意思表示。同时，根据民法典规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，房屋买卖合同成立时，受贿人与行贿人已经完全具备贿赂犯罪的意思表示，双方均明知签订合同为形式，贿赂为实质，受贿行为已经完成，危害结果也实际发生，因而应当认定为“交易时间”。同时，在一些交易型受贿案件中还存在预先订立预售合同后又发生变更的情况，此时，因预售合同中行为人得以反悔，受贿犯罪的实质性危害尚处于待定状态，故一般不作为认定交易时间的标准。当然，订立商品房买卖合同只是合同正式成立的书面凭证，如果在订立合同之前买受人已经向出卖人陆续交付房款，而在首次交付房款与最终订立书面合同的时间段内房屋价格变动较大，则应以买受人首次交纳房款的时间作为交易时间。

北京专业职务犯罪经济犯罪刑事案件律师，张立文律师，具有丰富得金融知识，专门办理最高院和各地高院刑事案件